LAUENROTH RECHTSANWÄLTE = IMMOBILIENRECHT
Vor über 60 Jahren war Rechtsanwalt und Notar a. D. Jürgen Lauenroth Mitbegründer der heutigen Kanzlei Lauenroth Rechtsanwälte. Damals waren das Verwaltungsrecht, das Immobilienrecht und das Notariat die Schwerpunkte. Die Jahre vergingen. Neue Köpfe mit neuen Ideen kamen hinzu. Was indessen immer blieb: Das Immobilienrecht und das Notariat. Dies ist bei der Berufsausübungsgesellschaft Lauenroth Rechtsanwälte auch heute noch so. Man ist stolz auf die Vergangenheit und freut sich auf die Zukunft und die Herausforderungen, die diese mit sich bringt.
Um die Ziele der Klienten von Lauenroth
Rechtsanwälte erfolgreich umsetzen zu können, wird ein starkes Team aus Spezialisten aufgeboten: Die Rechtsanwälte, von denen einer Notar und zwei weitere vereidigte Notarvertreter, sowie Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sind, haben sich auf das Immobilienrecht spezialisiert und fokussiert. Das Immobilienrecht hat viele Facetten, die alle Aspekte des Bauens, Wohnens, Mietens, Kaufens und Verkaufens betreffen. Dieses Rechtsgebiet ist nicht statisch, es ist dauernd in Bewegung. Immer wieder und in immer kürzer werdenden Abständen gibt es neue Gesetze und Urteile. Diese teilweise rasanten Entwicklungen werden durch Fachkompetenz, Spezialisierung und ständige Fortbildung aufgefangen.
Exzellentes Netzwerk
Das Fachgebiet ist so facettenreich und vielfältig wie auch die Menschen, Unternehmen und Organisationen, die von der Kanzlei Lauenroth vertreten und beraten werden. Zu ihnen zählen die Immobilienwirtschaft mit ihren privaten und kommunalen Immobiliengesellschaften, Immobilienfonds, Privatpersonen, Verwalter, Vereine, Städte und Kommunen, mittelständische Betriebe und ärztliche Partnerschaften. Lauenroth unterstützt Sie auch in anderen Rechtsgebieten, insbesondere im Verkehrsrecht. Ferner wird auf ein langjährig bewährtes Netzwerk und auf Kooperationen gesetzt.
Rechtsanwalt Mathias Lauenroth: „Auch für die „Weihnachtsausgabe“ des Expo Park Journals habe ich mich wieder auf die Suche nach aktuellen Gerichtsentscheidungen zum Immobilienrecht gemacht. Gefunden habe ich drei „Kündigungsfälle.“ Zunächst stelle ich zwei Entscheidungen aus dem Geschäftsraummietrecht vor. Geschäftsraummiete und Wohnraummiete unterscheiden sich stark. Was für die Geschäftsraummiete gilt muss für die Wohnraummiete noch lange nicht gelten und umgekehrt. Über befristeten Geschäftsraummietverträgen schwebt ein „Damoklesschwert“ namens „Schriftform“. Ein an sich harmlos klingender Begriff. Tatsächlich aber ist es ein wahrhaftiger Wolf im Schaftspelz.
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Deutlich wird dies an einem Verfahren beim OLG Hamburg, welches überschrieben sein könnte mit: „Wer schreibt, der bleibt oder, ein verhängnisvolles Telefonat“. Vermieter und Mieter hatten einen langfristigen Geschäftsraummietvertrag über ein Ladenlokal geschlossen. Später telefonierten sie und verständigten sich dabei u.a. darauf, dass die Grundmiete nicht mehr wie im Mietvertrag vereinbart am dritten, sondern erst am fünften Werktag zu zahlen sei. Beide Seiten hielten sich jahrelang an diese mündliche Vereinbarung. Nach rund sieben Jahre ging dann beim Mieter die Kündigung ein. Der Vermieter berief sich auf einen Schriftformmangel. Der Mieter verstand die Welt nicht mehr und verweigerte die Räumung. Der Vermieter erhob Räumungsklage. Mit Erfolg! Das OLG Hamburg hat den Mieter zur Räumung verurteilt. Die Regelungen des Mietvertrags seien mündlich abgeändert worden. Dies sei ein Formverstoß. Da es sich bei der Fälligkeitsverschiebung um die Änderung wesentlicher Vertragsbedingungen handele, hätte diese Änderung schriftlich erfolgen müssen. Ein erforderlicher schriftlicher Nachtrag zum Mietvertrag fehle. Damit sei die Befristung des Mietvertrages unwirksam. Der Vermieter könne trotz der langfristig vereinbarten Laufzeit den Mietvertrag mit gesetzlicher Frist kündigen.
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Auch im nächsten Fall haben Vermieter und Mieter einen langfristigen Geschäftsraummietvertrag begründet. Auch dieser Vertrag ist im Ergebnis für den Mieter gründlich schief gegangen. Die Überschrift zu diesem Fall könnte sein: „Schriftlich ist nicht schriftlich!“ Die Parteien vereinbarten im Mietvertrag eine Festlaufzeit und dann handschriftlich „mit Option für 2 x 5 Jahre“. Nach geraumer Zeit kündigte der Vermieter unter Berufung auf einen Schriftformmangel. Auch hier verweigerte der Mieter die Räumung. Der darauffolgenden Räumungsklage des Vermieters hat das LG Berlin stattgegeben. Ein Schriftformmangel bestehe. Dass die Optionsmöglichkeiten handschriftlich ergänzt worden seien sei unproblematisch. Problematisch sei aber, dass man aus der handschriftlichen Regelung nicht erkennen könne, welche Partei um 2 x 5 Jahre optieren könne. Soll dies nur für den Mieter, nur den Vermieter oder gar für beide gelten? Die gesetzliche Schriftform erfordere, dass alle wesentlichen Vertragsgegenstände schriftlich und zudem auch klar, deutlich und unmissverständlich vereinbart werden. Sonst läge ein Schriftformverstoß vor. Da vorliegend unklar sei, wer eigentlich optieren dürfe, sei ein Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform gegeben. Wegen des Schriftformmangels werde aus dem befristeten Mietverhältnis ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Ein solches könne mit gesetzlicher Frist gekündigt werden.
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Im abschließenden Fall aus der Wohnraummiete geht es um eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Überschrift: „Lass mich rein, sonst fliegst du raus!“ Der Vermieter verlangte vom Mieter den Zutritt zur Wohnung. Heizkostenverteiler und Rauchmelder mussten getauscht werden. Zu allen Terminen verweigerte der Mieter beharrlich den Zutritt. Ein verhängnisvoller Fehler. Der Vermieter kündigte fristlos und klagte auf Räumung. Das Amtsgericht Brandenburg gab ihm Recht. Der Vermieter habe ein Zutrittsrecht zum Austausch der Verteiler und der Rauchwarnmelder. Der Mieter müsse den Zutritt dulden und gewähren. Er habe den Zutritt unberechtigt verhindert und so gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstoßen. Damit sei die fristlose Kündigung begründet. Der Mieter müsse nun die Wohnung räumen.
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Die vorgestellten Fälle sind Einzelfälle. Andere Gerichte könnten anders entscheiden. Jede Vertragskonstellation hat Besonderheiten. Die beiden Fälle zur Geschäftsraummiete zeigen, dass schon bei Abschluss von Geschäftsraummietverträgen äußerste Sorgfalt geboten ist. Mietverträge sollen Sicherheit für beide Parteien geben, nicht bloß trügerische Sicherheit. In Geschäftsraummietverträgen können bereits bei Vertragsabschluss schwerwiegende „Schriftformmängel“ angelegt sein. Diese wiederum können auch nach Jahren zu schwerwiegenden Konsequenzen führen, bis hin zur Kündigung. Der „Zutrittsfall“ zeigt, dass auch verhältnismäßig gering anmutende Störungen des Mietverhältnisses maximale Folgen haben können. Jede Art von Vertragsverletzung kann kündigungsrelevant sein. Die Mietvertragsparteien sollten vorher prüfen: Gibt es berechtige Gründe dafür, etwas zu tun oder etwas nicht zu tun? Welche Konsequenzen drohen? So können böse Überraschungen verhindert werden.
Liebe Leserinnen und Leser,
auch wenn es bei den vorgestellten Fällen ganz und gar nicht besinnlich zugegangen ist, was in der Natur der Sache liegt, so wünsche ich Ihnen dennoch frohe und besinnliche Weihnachten und ein gesundes 2024! Und bitte nicht vergessen: „Es ist nicht immer einfach, meistens sogar komplex, aber es gibt immer eine Lösung, die es zu finden und zu entwickeln gilt.“